а не дырку от бублика

   После многолетнего проживания с дочерью в однокомнатной квартире у меня наконец-то появилась возможность «расшириться». В течение последних двух месяцев я занималась этой проблемой достаточно плотно и поняла одно: купля-продажа жилья — дело ответственное, требующее времени, сил и денег. Это, в свою очередь, и определенный риск: хотя откровенного криминала на рынке недвижимости сейчас немного, но случаи мошенничества встречаются.

   Пмятуя, что ошибки и неудачи при купле-продаже квартир, как правило, возникают у тех, кто не владеет «правилами игры» на рынке недвижимости, я обратилась за разъяснением некоторых моментов этого процесса к заместителю начальника отдела по Миасскому городскому округу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области А. В. Игнатову.

   Скакими неприятностями можно столкнуться при покупке квартиры?

   — Перед тем как купить квартиру, удостоверьтесь, что вы имеете дело с законным собственником. Запросите у продавца свидетельство о государственной регистрации, выданное Южно-уральской регистрационной палатой или Федеральной регистрационной службой, которая с 1 января 2005 года стала правопреемником Южно-Уральской регистрационной палаты. Также необходимо проверить, не находится ли квартира под арестом (запрещением) и не состоит ли она в залоге. Такую информацию можно получить в нашем отделе по ул. Лихачева, 25, запросив выписку о правах на объект недвижимости из Единого государственного реестра прав.

   Утановив, что право собственности продавца надлежащим образом оформлено, следует уточнить, не приобретена ли данная квартира в период брака по возмездной сделке, что относит ее в разряд имущества, являющегося совместной собственностью супругов. Если это так, то, в соответствии с Семейным кодексом, покупателю следует потребовать у продавца оформления нотариально удостоверенного согласия его супруга или супруги на совершение сделки по продаже принадлежащей им квартиры.

   Вслучае покупки доли в праве собственности на квартиру продавец должен подготовить документ, подтверждающий отказ остальных участников долевой собственности от покупки, и заверить его нотариально.

   Ели собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, распоряжение имуществом родителями, опекунами или попечителями возможно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства в форме постановления главы местной администрации.

   — Какие документы нужно представить на государственную регистрацию?

   — Весь перечень документов есть на стенде в нашем филиале. Следует учесть, что если у продавца уже имеется в наличии свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Южноуральской регистрационной палатой или Федеральной регистрационной службой, повторное предоставление технического описания из БТИ не требуется.

   — Что собой представляет договор купли-продажи квартиры?

   — Сегодня действующее законодательство не требует его обязательного нотариального удостоверения. Если вы решили составить договор купли-продажи самостоятельно, ознакомьтесь с образцами, которые вывешены на информационном стенде в нашем филиале. Также обратите внимание на следующее:

   во-первых, в договоре информация о продавце и покупателе должна быть максимально полной: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные;

   во-вторых, необходимо точно указать местонахождение продаваемого или покупаемого недвижимого имущества: город, район, улица, номер дома, квартиры, количество комнат, общая площадь жилья;

   в-третьих, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, необходимо прописать порядок и сроки погашения оплаты. Помните, что до окончательного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца, что влечет ограничения покупателя в праве на распоряжение жильем (продажа, дарение, мена и т. д.). После того как оплата произведена в полном объеме, погашение регистрационной записи об ипотеке проводится в регистрационных органах на основании совместного заявления сторон сделки;

   в-четвертых, важным условием при составлении договора купли-продажи квартиры, в которой проживают члены семьи собственника, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением. Помните, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

   Псле согласования предмета, цены и перечня лиц, сохраняющих право пользования квартирой, необходимо договориться о передаче ее от продавца к покупателю. С этой целью сторонами подписывается передаточный акт. Покупатель должен помнить, что в случае передачи жилого помещения, не соответствующего условиям договора, он вправе по своему выбору потребовать от продавца уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных расходов на их устранение. А в случае существенного нарушения требований к качеству товара — возврата уплаченной за него денежной суммы.

   — Иногда сделки совершаются по доверенности…

   — Если представитель является работником риэлтерской организации, он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность от риэлтерской фирмы. Наличие доверенности непосредственно от продавца свидетельствует о том, что это лицо является просто посредником и при продаже квартиры никакой ответственности за совершение сделки с имуществом не несет. Помните, что работа с риэлтерской организацией должна строиться на основе договора, в котором необходимо оговорить ответственность фирмы за чистоту сделки и величину вознаграждения за оказываемые услуги.

   — Когда покупатель окончательно становится собственником квартиры?

   — Даже после подписания договора купли-продажи покупатель не становится собственником приобретаемой им квартиры. Право собственности возникает только с момента государственной регистрации, которую на территории нашего города осуществляет отдел по Миасскому городскому округу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области. После государственной регистрации права дополнительная постановка объектов недвижимости или договора на учет в БТИ не требуется. Государственная регистрация является единственным доказательством признания и подтверждения государством имущественных прав и может быть оспорена только в судебном порядке.

   Итак, необходимая консультация получена. Начался поиск нужной мне квартиры. Многие миасцы обращаются за помощью в риэлтерские конторы. Я решила обойтись собственными силами, дав объявления в газеты. Как я поняла, наибольшим спросом пользуются

   1-2-комнатные квартиры. Именно поэтому цены на них растут быстрее, чем, например, на 3-комнатные. Так, за 1-комнатную «брежневку» в середине января мне предлагали 340 тыс. рублей, а купить 2-комнатную я могла за 480 тыс. рублей. В марте эти цены изменились в сторону увеличения в среднем на 40 тыс. рублей. Так что граждане, желающие купить квартиру, должны поторопиться, иначе на свои накопления смогут купить не жилье, а дырку от бублика.

   Впроцессе продажи однокомнатной квартиры и покупки двухкомнатной я поняла, что рынок недвижимости в Миассе не так широк, как хотелось бы. Тем более, если выбор ограничен районом, этажностью и рядом других условий. Как правило, предлагаются квартиры на первом или последнем (в пятиэтажке) этажах. Начался «сброс» двухкомнатных «хрущевок»; видимо, получив квитки на оплату коммунальных услуг, пенсионеры решили, что лучше продать излишки жилья, чем платить за него по расценкам, явно не соответствующим размеру пенсий. Но эти квартиры большей частью требуют немалого ремонта, поэтому лично меня перспектива жить ближайшие два-три месяца среди пыли и грязи не прельстила. К тому же ремонт сейчас обходится очень дорого, и, сэкономив на стоимости квартиры, можно разориться на сантехнике, замене рам и дверей. Впрочем, это дело вкуса: каждый старается сделать жилье «под себя». Я, например, предпочла купить квартиру, в которой уже сделан ремонт. Хотя есть сомнения: приживемся ли мы в ней?