Любая продажа, будь то продажа собственного авто или муниципального имущества, привлекает особое внимание. Продавцу хочется подороже продать,а покупателю — подешевле купить. И часто кто-нибудь все равно остается недоволен. Если продал собственную машину и вроде бы продешевил, значит, сам виноват. А если продано муниципальное имущество и хотелось бы подороже?.. В этом случае придется разбираться и в процедуре продажи, и в правовых рамках. Здесь есть частное мнение: продано дешево и есть объективная оценка и прописанная законом процедура, за нарушение которой, кстати, глава администрации несет не абстрактную, а персональную ответственность.

   Продавать или не продавать?

   Впрос чисто риторический. Продавать муниципальное имущество администрацию округа обязывает закон. Во-первых, должно быть продано все имущество, которое не связано с выполнением возложенных законом на муниципалитет полномочий. Во-вторых, по федеральному закону № 159 должно продаваться городское имущество, находящееся в аренде. Причем этот закон предусматривает льготную процедуру приобретения арендаторами недвижимого имущества, проще говоря, помещений. Этот закон еще называют законом о малой приватизации. Идейным вдохновителем этой инициативы является президент страны Дмитрий Медведев, который с помощью федерального закона рассчитывал поддержать развитие предпринимательства.

   Н местные власти на местах увидели в этом законе разбазаривание имущества. Ряд далеко не рядовых чиновников по стране открыто заявляли о своем нежелании реализовывать федеральный закон № 159.

   П мнению многих экспертов, именно его реализация  стала одним из самых существенных показателей отношения представителей власти к  малым  предпринимателям на местах. К примеру, один из крупных уральских муниципалитетов последовательно опробовал сразу несколько схем по уклонению от полноценной реализации закона. В результате из почти тысячи предпринимателей, имеющих право на выкуп арендуемой недвижимости, лишь 35 смогли этим правом воспользоваться.

   Масс занимает лидирующее место в Челябинской области по динамике развития малого бизнеса, по количеству вовлеченных в предпринимательство. Сегодня уже уверенно можно говорить о том, что больше половины доходов в бюджет округа дают именно малые и средние предприятия. Их товарооборот в 2009 году составил более 46 миллиардов рублей. В нашем городе постоянно растет число предпринимателей (в прошлом году их было уже почти пять тысяч человек), создано более 2200 малых предприятий. И не стоит забывать, что все это и новые рабочие места для тысяч миасцев, и стабильный доход для их семей.

   Тк что вопрос поддержки предпринимательства в Миассе для развития округа отнюдь не теоретический. Он имеет очень серьезное практическое звучание.

   Выгодный скандал

   Тк что же такого особенно льготного предусматривает федеральный закон № 159 для предпринимателей? В чем заключается подразумевающаяся в нем пресловутая поддержка бизнеса? Смысл закона в том, что при приватизации арендуемого недвижимого имущества из муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенный момент — право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку. Разумеется, арендатор должен соответствовать определенным условиям, в том числе не быть должником по арендной плате за это имущество. Законом предусмотрено, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества предпринимателями, имеющими преимущественное право выкупа, цена этого имущества определяется по рыночной стоимости, названной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

   Ивот здесь мы вернемся к скандалу, который начал раздуваться во второй половине прошлого года. Не будем вспоминать, что в разгаре была предвыборная борьба, обратимся лучше к обвинениям, звучавшим тогда в адрес администрации и главы администрации Виктора Ардабьевского. Дескать, четыре объекта проданы по заниженной стоимости. Отсюда логика борцов с «расхитителями социалистической собственности»: коль стоимость занижена, значит, имеет место быть явно коррупционный сговор.

   Збывали, правда, при этом о процедуре, прописанной в законе. Она-то как раз и исключает возможность коррупции для чиновников. Администрация в соответствии со статьей 9 закона должна «обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Договор на проведение оценки заключается администрацией на основе конкурса. Оценку проводит не администрация, а профессиональный оценщик. Оценка проводится вне зависимости от желаний должностных лиц. Оценщик обладает в соответствии с требованиями законодательства специальными профессиональными знаниями и навыками и является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Контроль за деятельностью оценщика и осуществляет эта саморегулируемая организация.

   Иак, оценщик, выбранный по результатам конкурса, определяет рыночную стоимость объекта, и дальше администрация выполняет чисто технические функции, которые четко прописаны в законе по продаже имущества.

   Кто виноват и что делать?

   Иак, что делать, если возникли сомнения в проведенной оценке? Читаем разъяснение Минэкономразвития РФ по реализации закона № 159. В нем говорится, что в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, «спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, третейским судом по соглашению сторон спора или договора», это предусматривает федеральный закон № 135.

   Взникли у части депутатов Собрания третьего созыва или у контрольно-счетной палаты сомнения в оценке — обратитесь в суд. Чего уж, казалось бы, проще. Но нет, вместо этого начинаются эмоциональные обсуждения, громкие заявления в присутствии представителей СМИ... Возможно, политический момент был не совсем для этого подходящий. Ведь федеральный закон предусматривает льготную процедуру выкупа помещений предпринимателями только до 1 июля этого года. Правда, Виктор Ардабьевский постоянно говорил во время дискуссий с депутатами о том, что самый правильный путь вернуть этот вопрос из политической сферы в правовое поле — обращение в суд сомневающихся в правильности действий администрации.

   Н хотите в суд — есть саморегулируемая организация оценщиков, можно обратиться туда. После нескольких бурных обсуждений действий администрации Виктор Ардабьевский, в то время глава администрации, сам обращается в саморегулируемую организацию, а также в Южно-Уральскую торгово-промышленную палату с вопросом о правильности действий оценщика. Тем временем контрольно-счетная палата формулирует в своем отчете проблему так: ущерб, нанесенный бюджету округа. Не больше и не меньше. Вот только кроме мнения контрольно-счетной палаты ничего больше нет: реакции правоохранительных органов, к примеру. Ведь если бы все было так, как видится контрольно-счетной палате, вероятно, администрацию округа и ее главу давно бы уже «поправили».

   Тлько в начале этого года пять депутатов Собрания, в том числе Виктор Голяновский, наконец, обратились в прокуратуру города. (Не забыли, что льготная процедура приватизации действует до 1 июля этого года. Обратились только сейчас, а не год назад, не полгода. Сами понимаете: пока суд да дело, срок, установленный законом, пройдет…). А в январе этого года в ответ на обращение Виктора Ардабьевского о несогласии с выводами контрольно-счетной палаты прокурор города Дмитрий Хиноверов заявляет, что вывод, сделанный контрольно-счетной палатой о причинении ущерба округу в размере 52 миллионов рублей, не подтвержден материалами иного оценщика. Для проведения проверки необходимо привлечение специалистов, обладающих специальными знаниями в указанной сфере, и изучение дополнительных материалов.

   Итолько 30 апреля этого года прокурор города Дмитрий Хиноверов готовит четыре проекта исковых заявлений о признании недействительными договоров купли-продажи по четырем объектам для возможного направления прокурором области в арбитражный суд. Ведь именно это предусматривает закон, если появляются сомнения в проведенной оценке.

   Оценщика проверили. Нарушений нет

   Вт как объясняет свои действия сам Михаил Онищенко в статье в «Вестнике Южно-Уральской торгово-промышленной палаты»: «С моей точки зрения, при определении рыночной стоимости расчет производится для открытого рынка в условиях конкуренции, и арендатор не обязан принимать исполнение по сделке, поэтому учитывать обременение в виде долгосрочной аренды надо. Ведь продажа должна проводиться для любого желающего, а арендатор имеет только преимущественное право приобретения данного объекта по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях. А в соответствии с ФЗ № 135 «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…».

   Кк же влияет договор долгосрочной аренды на стоимость объекта недвижимости? Например, вы хотите купить двухкомнатную квартиру. Вам известно, что такая же квартира была продана за два миллиона рублей. Есть деньги — покупаем. Но оказывается, что эта квартира сдана в аренду на десять лет, а смена собственника не отменяет договор аренды. В этой ситуации возможны два варианта.

   Длгосрочный договор аренды квартиры на десять лет составлен так, что позволяет изменять арендную плату, например, с учетом инфляции, а сама арендная плата близка к рыночной цене, скажем, 5 тысяч рублей в месяц. Что ж, если есть где жить, то можно покупать: будем получать нормальную арендную плату, следить за сохранностью квартиры и ждать, когда окончится договор аренды.

   Н возможна вторая ситуация, когда арендная плата по договору 500 рублей в месяц и никаких изменений. Тот же покупатель подумает: зачем платить два миллиона при таких условиях? Надо или отказаться от сделки, или уменьшать цену, причем значительно. Но продавец вынужден по ряду жизненных обстоятельств продать квартиру с долгосрочной арендой. Вот здесь и надо правильно учесть влияние условий долгосрочной аренды квартиры на ее стоимость. Оценщик здесь незаменим.

   Рссмотрим такую ситуацию: оценщик определил рыночную стоимость объекта без учета долгосрочной аренды, а арендатор отказался выкупать по этой рыночной стоимости. В этом случае проводится аукцион, и рыночная стоимость должна быть уже оценена с учетом долгосрочной аренды. Никто не будет платить полную стоимость за весь объект в целом, если данный объект обременен долгосрочной арендой, а контрактная арендная плата значительно ниже рыночной. Но ведь не могут существовать различные виды рыночной стоимости в зависимости от воли арендатора.

   Сморегулируемая организация провела проверку действий оценщика М. Онищенко и его отчетов об оценке на предмет соблюдения требований федерального законодательства. «Нарушений указанных требований не выявлено», — сказано в акте проверки. Правильность действий оценщика подтвердила и ЮУТПП: при определении рыночной стоимости объектов недвижимости должны быть учтены обременения в виде долгосрочной аренды. Именно это и вызвало снижение стоимости объектов, проданных арендаторам, да вдобавок и арендная плата была значительно ниже рыночной.