Стабильный дополнительный доход граждане могут получать, заключив договор ренты

   В настоящее время все большее распространение приобретают рентные отношения. Об особенностях и порядке заключения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением рассказывает ведущий специалист-эксперт, государственный регистратор Миасского отдела управления ФРС по Челябинской области Е. Ю. КОКОРИНА

   — С экономической точки зрения рента — это вид регулярного дохода, который не требует от получателя осуществления какой-либо деятельности, а основан только на имуществе, передаваемом в собственность плательщика.

   Седует отметить особый, социальный характер договора ренты. С одной стороны, он предоставляет возможность материально необеспеченным гражданам получать регулярный и стабильный доход в виде ренты, с другой — позволяет решить, например, жилищные проблемы плательщика ренты. Как правило, договор ренты заключается старыми одинокими людьми, не имеющими жилье и не имеющими родственников, способными за ними ухаживать, за наследство.

   П договору ренты получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество (в т. ч. недвижимое) в собственность плательщику ренты, который со своей стороны в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренту в денежной или безденежной форме.

   Сществует три вида договора ренты:

   1) постоянная рента — по договору ренты устанавливается обязанность выплачивать ренту бессрочно;

   2) пожизненная рента — по договору ренты устанавливается обязанность выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты;

   3) пожизненное содержание с иждивением.

   Дговор ренты в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается (согласно ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации) ничтожной.

   Нтариальная форма сделки имеет особое значение: нотариус свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Проверяя личность участников сделки, он фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело право заключать сделку. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.

   Пи удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора существенные условия. Существенным условием договора ренты является его предмет: во-первых, рента — денежные или натуральные выплаты, а также это могут быть услуги, оказываемые плательщиком получателю, во-вторых, имущество, которое передается в собственность плательщику под выплату ренты. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество. Плательщиком ренты могут выступать любые граждане, коммерческие и некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, передаваемого под выплату.

   Вплата рентных платежей по договору постоянной ренты сроком не ограничена. Право на получение ренты может переходить по наследству, может быть продано, подарено и реализовано иным образом. Однако получателями ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

   Рнтные платежи по договору постоянной ренты представляют собой выплаты денежных сумм в определенных договором размерах. Выплата денежных сумм может быть заменена передачей другого имущества, выполнением работ или оказанием услуг на ту же сумму. Если иное договором не предусмотрено, рента выплачивается ежеквартально.

   Плучателями пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане.

   Пи заключении договора пожизненной ренты рентные платежи будут выплачиваться только в течение жизни получателя ренты (или нескольких получателей, если договор ренты установлен в пользу нескольких граждан). Если договор ренты заключен в пользу нескольких человек, то после смерти одного из них все права по получению ренты переходят к остальным. Рентные платежи, так же как и при постоянной ренте, представляют собой периодические денежные платежи. Однако при этом размер таких платежей в пересчете на месяц не может быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом. Если иное договором не предусмотрено, платежи должны перечисляться ежемесячно.

   П договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

   Оязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а, если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход

   за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

   Пата за переданное по договору ренты имущество может как выплачиваться, так и нет. Если договор ренты предусматривает оплату за передаваемое помещение, то его стоимость выплачивается помимо периодических платежей. При этом к такому договору применяются правила о договоре купли-продажи. Если договор предусматривает передачу имущества под выплату ренты бесплатно, действуют уже нормы, регулирующие договор дарения.

   Пмимо нотариального удостоверения, договор ренты, по которому отчуждается недвижимость, подлежит государственной регистрации в установленном федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке. Несоблюдение требования о регистрации также влечет ничтожность договора ренты (ст. 165 ГК РФ).

   ВЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи о регистрации, во-первых, договора, во-вторых, права собственности плательщика ренты, в-третьих, обременения рентой, в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.

   Пательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

   Пательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Так, если в дальнейшем плательщик ренты продаст полученное по договору жилое помещение третьим лицам, то и обязательства по выплате ренты переходят на этих третьих лиц.

   Оязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

   Лца, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — с момента его государственной регистрации.