Дома, определившиеся со способом управления, могут претендовать на капитальный ремонт

   Начавшиеся два года назад реформы ЖКХ продолжают активно развиваться. Что нового в системе коммунального хозяйства, как нововведения отразятся на жителях города, рассказывает заместитель директора МУП «Служба заказчика» Азат Терегулов.

   — В июле Госдумой принят федеральный закон № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который ориентирован на оказание помощи жителям муниципальных образований в проведении капитального ремонта их домов. Чтобы претендовать на капитальный ремонт за счет государства, необходимо соблюсти ряд условий, которые четко прописаны в законе. Одно из них — жители должны определиться со способом управления домом — ТСЖ или управляющая компания.

   Более того, сегодня ТСЖ в муниципальном образовании должно быть не менее 5%, на 1 января 2010 года их количество должно составлять не менее 10%, а до 2011 года должно вырасти до 20%.

   Пчему нет непосредственного способа управления? Потому что средства из федерального бюджета поступают в областной, из областного в местный, а отсюда уже в управляющие компании и ТСЖ. При непосредственном способе, так как нет ответственной организации, непонятно, кому выделять деньги, за которые к тому же нужно будет отчитываться. Иными словами, средства будут перечисляться не городу, а непосредственно управляющим организациям. Город же является в данном случае лишь проводником.

   — Азат Камильевич, и все же, что будет с теми домами, которые не определятся со способом управления? они потеряют свое право на капремонт?

   — До 1 мая 2008 года органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору управляющей компании. И в тех домах, где собственники не определились со способом управления, будет назначена та управляющая компания, которая выиграет этот конкурс. С одной стороны, для некоторых собственников это выход: не надо ни о чем думать, за них решат городские власти. Но с другой стороны, если жителям не понравится, как работает назначенная управляющая компания, они не смогут тут же ее поменять: согласно условиям открытого конкурса данная компания имеет право на управление домом не менее года. Что касается капитального ремонта, то в письме министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Валерия Шопова сказано, что собственники, проживающие в многоквартирных домах и не определившиеся со способом управления инженерной инфраструктуры, не смогут получать бюджетные средства на капитальный ремонт в текущем и следующих годах. То есть может получиться так, что дома, в действительности нуждающиеся в капитальном ремонте, могут его лишиться.

   — Государство 100-процентно готово оплатить капитальный ремонт или жители все-таки тоже должны вкладывать свои средства?

   — Согласно положению жители участвуют в софинансировании капитального ремонта в размере 5% от его общей стоимости. Если государство предлагает практически бесплатно улучшить условия проживания, нужно этим воспользоваться. Эта программа рассчитана на четыре года, что будет дальше, никто не знает. Скорее всего, спустя четыре года капитальный ремонт полностью ляжет на плечи собственников.

   — Капремонт — стимул достаточно серьезный, но многие собственники до сих пор не определились со способом управления, скорее, не из лености, а по незнанию того, как это сделать…

   — Сначала необходимо провести собрание жителей, на котором должно быть принято решение о способе управления домом. Чтобы оно было правомерным, нужно уведомить каждого жителя о проведении собрания. Кто-то, может, проигнорирует приглашение, это его право, но в данном случае оспорить решение будет невозможно. Общее собрание имеет кворум, если в нем приняли участие более 50 процентов собственников (в голосовании могут принимать участие только собственники). Каждый голосует имеющимися в собственности квадратными метрами. После проведения собрания составляется протокол, в котором фиксируется количество голосующих, все «за», «против», «воздержался» и принятое решение. Если оно принято в пользу управляющей организации, то на основании решения собрания, оформленного протоколом, с ней заключается договор управления.

   Сбрать 100 процентов собственников невозможно, поэтому практикуется заочная форма собрания. Там все так же: жителей уведомляют о его проведении, составляется и выдается бюллетень заочного голосования каждому собственнику, где обозначены вопросы повестки, за которые нужно проголосовать («за», «против» или «воздержался») и таким образом принять положительное либо отрицательное решение. Инициативная группа работает здесь с каждым собственником индивидуально.

   — В самом начале беседы вы сказали: чтобы участвовать в федеральной программе капремонта, в городе должно быть не менее 5% ТСЖ. У нас их не более двух процентов. В большей степени они не регистрируются из-за сложности процедуры оформления…

   — Сейчас решается вопрос, считается ли товариществом собственников жилья жилищно-строительный кооператив (ЖСК). По сути, это одно и то же. И если включать ЖСК, то у нас товариществ собственников около пяти процентов. Относительно процедуры оформления ТСЖ. депутатами Государственной думы 7 ноября 2007 года приняты изменения в федеральном законе № 278 «О некоммерческих организациях». Если раньше документы на ТСЖ оформлялись в Госрегистрации в Челябинске и при этом нужно было предоставлять копии документов каждого собственника, то теперь эта процедура значительно упростилась: регистрироваться ТСЖ будет по месту нахождения товарищества, в налоговой инспекции, и это будет носить уведомительный характер. То есть пройдет собрание, собственники примут решение и предоставят в налоговую инспекцию протокол собрания. По закону регистрация должна проходить в течение недели.

   — Два года назад, когда реформа ЖКХ только начиналась, жители подписывали договоры с ЖЭКами, и теперь многие собственники считают, что сегодня эти договоры дают управляющим организациям право на управление их домом. Так ли это?

   — Здесь главное — понять разницу между управляющими и обслуживающими организациями. Так вот, жители подписывали договор с обслуживающими организациями на обслуживание. Сегодня на рынке коммунальных услуг появились управляющие организации, с которыми собственники должны заключать новые договоры — договоры управления. Если раньше возникала проблема, жильцу приходилось самому искать виновного. Например, нет воды — он шел в «Водоканал», оказывалось, что «Водоканал» ни при чем, и его направляли в другую организацию и так далее. Если заключен договор управления, виновного будет искать управляющая организация, так как она управляет домом. Сама ли она выполняет обслуживающие работы или заключает договоры с обслуживающими организациями — это неважно. Она в любом случае в ответе перед собственником.

   — Зачастую управляющие организации развешивают объявления на подъездах с просьбой прийти и заключить с ними договор либо ходят по квартирам и предлагают свои услуги. Законны ли эти действия?

   — Если эти организации просят заключить, например, договор на обслуживание, но до того, как собственники дома определились со способом управления, то это законно, но когда предлагают заключить договор управления домом, такой документ будет неправомерен, потому что управляющая организация должна быть выбрана собранием собственников.

   Ктати, договор управления следует внимательно изучить, прежде чем подписывать. Особенно внимательно надо отнестись к пунктам, касающимся условий расторжения договора и сроков его действия. В случае, если услуга будет предоставляться некачественно или не будет предоставляться совсем, тогда как договор подписан на два или три года, расторгнуть его будет очень сложно.

   — Зачастую жители не могут прийти к согласию: одни хотят ТСЖ, другие — управляющую организацию... назовите плюсы и минусы и первого, и второго способов управления?

   — Преимущества ТСЖ в том, что жители сами определяют первоочередность задач по ремонту и обслуживанию дома, все деньги аккумулируются в их руках, и они полностью контролируют их расходование. Недостатки заключаются в том, что требуется найти грамотного управляющего, что зачастую непросто сделать, учитывая, что ему придется решать не только коммунальные вопросы, но и финансовые, юридические и так далее.

   Пюсы управляющей организации — инфраструктура: налаженная работа с поставщиками коммунальных услуг, грамотная юридическая служба, многопрофильные специалисты.

   Мнус — отсутствие оперативного контроля за деятельностью управляющей организации со стороны собственников, так как обязательная отчетность предусмотрена один раз в год.