Права граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, защищает федеральный закон

   Жизнь показывает: тысячи россиян страдают от недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников, участвуя в долевом строительстве квартир и исправно внося кругленькие суммы еще до начала строительства дома. Как не стать жертвами компаний, предпочитающих возводить вместо жилья финансовые пирамиды, — об этом мы беседуем с главным специалистом-экспертом Миасского отдела УФРС по Челябинской области Сергеем КОТЕЛЬНИКОВЫМ.

   — Сергей Георгиевич, долевое участие в строительстве сейчас достаточно распространено. Но нередко дольщики становятся жертвами мошенников, оставаясь без денег и без квартиры. Как не ошибиться с выбором строительной компании?

   — Именно с этой целью был принят федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, и направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

   — А что послужило поводом для принятия закона?

   — Изучение практики показало, что ранее с целью приобретения жилых помещений граждане заключали с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства физических лиц для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, займа с последующим обещанием предоставить квартиру в собственность и др. Многие граждане вкладывали средства в строительство многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушались. В практике имелись случаи, когда внесенные людьми средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов, заключались двойные, а то и тройные сделки, в результате чего граждане не получали ни квартир, ни денег.

   — Как же обезопасить себя от недобросовестных застройщиков?

   — Прежде чем заключать договор, советую не полениться и узнать все о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, осуществляющем строительство жилого дома. Обязательно следует поинтересоваться, на какой стадии находится стройка. А когда придете в офис компании, не стесняйтесь попросить разрешительные документы на ведение строительства, бумаги, подтверждающие право собственности или аренды застройщика на земельный участок, на котором будет возводиться новостройка, а также опубликованную в печати проектную декларацию.

   — Что должна содержать такая декларация?

   — В законе (ст. 19) достаточно подробно изложено, что декларация должна содержать информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации.

   Чо касается информации о проекте, то она включает в себя подробные данные не только о собственно проектной документации, но и целый ряд дополнительных сведений, касающихся этой конкретной стройки (о разрешении на строительство, правах застройщика и т. д.). В последней редакции закона этот перечень был расширен сведениями о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору, об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

   — Как правильно заключить договор?

   — Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор в письменной форме. Договор, заключаемый гражданином со строительной компанией, должен быть зарегистрирован. Это обязательное условие, поскольку незарегистрированный договор считается незаключенным, и не выполнивший это условие человек становится реальным кандидатом в жертвы мошенников.

   — Где это можно сделать?

   — Регистрация договора проводится в специализированном государственном органе (в нашем случае в Миасском отделе управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области), о чем в документе делается запись о государственной регистрации, а сам ее факт заносится в Единый государственный реестр прав. Это лишает аферистов возможности заключать договоры на участие в долевом строительстве одной квартиры с несколькими лицами.

   — На основании чего заключается договор?

   — Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Срок государственной регистрации, в соответствии с действующим законодательством, составляет с первым участником долевого строительства один месяц, с последующими участниками срок регистрации — 10 дней.

   — А есть ли гарантийный срок на объект долевого строительства?

   — Да, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

   — Когда возникает право собственности на объект?

   — После окончания строительства застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, предоставить его в регистрирующий орган, а также передать объект, являющийся предметом договора, по передаточному акту участнику долевого строительства в установленный законом срок. А право собственности на объект, являющийся предметом договора, у участника долевого строительства возникает с момента государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы.

   Чтобы зарегистрировать договор

   Н государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с договором участия в долевом строительстве (предоставляется не менее чем в двух подлинных экземплярах) застройщик представляет:

   — разрешение на строительство;

   — проектную декларацию;

   — план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

   Что должно быть указано в договоре

   Вдоговоре, который вы подписываете с застройщиком, должны быть указаны следующие условия:

   — объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащий передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

   — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства;

   — цена договора, сроки и порядок ее уплаты. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

   Пи отсутствии в договоре указанных условий он считается незаключенным.

   Кстати

   П разным оценкам, в стране насчитывается около 60-80 тысяч семей, то есть около 150 тысяч человек, вложивших свои средства в строительство жилья, но так его и не получивших.